Avusturya’da 1 Temmuz’dan İtibaren Gayrimenkul Devir Vergisinde Neler Değişecek?
Avusturya’da Grunderwerbsteuer (taşınmaz alım vergisi) ile ilgili önemli değişiklikler 1 Temmuz 2025 itibarıyla yürürlüğe giriyor. Bu değişiklikler, özellikle şirketler arası taşınmaz işlemlerinde yapılan Share Deal (hisse alım işlemleri) türü satın alımları yakından ilgilendiriyor.
Bütçe Açığı ve Tasarruf Hedefleri
Avusturya Parlamentosu’nun Bütçe Komisyonu, 2025/2026 dönemine ait Çift Bütçe planına onay verdi. Hükümet, önümüzdeki iki yıl içinde 15 milyar Euro tasarruf yapmayı planlıyor. Amaç, AB’nin Maastricht kriterlerini tekrar karşılamak; yani kamu borçlarının GSYİH’nin %3’ünü aşmaması. Halihazırda Avusturya’nın kamu borcu %4,7 seviyesinde.
Bu nedenle, 8 Temmuz 2025’te Avrupa Komisyonu’nun Avusturya’ya karşı bir bütçe açığı prosedürü başlatması bekleniyor. Hükümet, bütçe açığını azaltmak amacıyla hem çeşitli sübvansiyonları durduruyor hem de vergi sisteminde değişikliklere gidiyor.
Gayrimenkul devir vergisi: Mevcut Durum ve Sorunlu Alanlar
Taşınmaz alım vergisi (GrESt) genel olarak %3,5 oranında uygulanıyor. Ancak bu oran her zaman geçerli değil; özellikle “Share Deal” adı verilen taşınmaz şirket hisselerinin alım-satımında farklı uygulamalar söz konusu.
Örneğin: A Şirketi, B Şirketi’nin %100 hissesini satın alırsa ve B Şirketi’nin elinde bir arsa varsa, Grunderwerbsteuer uygulanıyor. Ancak bugüne kadar A Şirketi, B Şirketi’nin sadece %94,9’unu satın aldığında bu vergi ödenmiyordu. Bu durum, vergi kaçınma stratejisi olarak değerlendiriliyordu.
Yeni Düzenleme ile Ne Değişiyor?
1 Temmuz 2025 itibarıyla bu vergi boşluğu kapatılıyor. Bundan böyle bir şirketin taşınmaz sahibi bir başka şirketteki hisse oranı %75’e ulaştığında Grunderwerbsteuer ödenecek. Yani vergiden muaf olabilmek için artık %74,9’un altında hisse satın alınması gerekiyor.
Yasaya göre, bu vergi artık sadece doğrudan hisse devirlerinde değil, aynı zamanda dolaylı sahiplik zincirlerinde gerçekleşen pay değişimlerinde de geçerli olacak.
İstisnalar Var mı?
Yeni düzenleme bazı istisnaları da içeriyor:
Aynı holding çatısı altındaki şirketler arasında yapılan yeniden yapılanmalar (Umgründung) bu vergiden muaf tutulacak.
Halka açık (borsaya kote) şirketlerde yapılan işlemler de bu kapsamın dışında tutuluyor.
Vergi Adaleti ve Kayıt Dışı Gelirin Önlenmesi Amaçlanıyor
Finans Bakanlığı, bu düzenlemeyle vergi sisteminde adaleti artırmayı ve mevcut boşlukları ortadan kaldırmayı hedefliyor. Bu sayede Share Deal işlemleriyle yapılan taşınmaz devirlerinin de vergiye tabi olması sağlanacak.
